日本では、相続した空き家を売却する際に、最大3,000万円までの特別控除を受けられる制度が存在します。正式名称は「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除」と呼ばれ、2016年（平成28年）4月1日に導入されました。
この制度の目的は、空き家問題の解消と都市部の住宅供給を促進することです。空き家はそのまま放置すると、老朽化による倒壊リスクや治安悪化の要因となり、地域全体に悪影響を及ぼします。そのため、政府は相続した空き家を速やかに売却しやすくするために税制優遇措置を設けました。
- 売却による譲渡所得から最大3,000万円を控除できる
- 不要な空き家の管理コストを削減できる
- 地域の空き家問題の解決に貢献できる
この控除をうまく活用すれば、相続した空き家を売却した際にかかる税負担を大幅に軽減できます。ただし、適用にはいくつかの条件があるため、事前にしっかり確認することが大切です。
3,000万円控除が受けられる条件
この特別控除を受けるためには、以下のような厳格な要件を満たす必要があります。条件を確認し、しっかりと準備を進めましょう。
対象となる空き家の条件
- 被相続人（亡くなった方）が居住していた住宅であること
-
- 相続開始時点で被相続人が住んでいた自宅が対象となります。
- 被相続人が亡くなった後、誰も住んでいない状態であることが条件です。
- 旧耐震基準の住宅であること（1981年5月31日以前に建築された建物）
-
- 旧耐震基準で建築された住宅である必要があります。
- 売却前に耐震改修を行うか、解体して更地にすることが求められます。
- 相続後、売却までの期間中に他人に貸していないこと
-
相続後、空き家を賃貸物件として使用していた場合、この控除は受けられません。
売却する際の所有者の要件
- 売却する相続人は、法定相続人である必要があります。
- そのため、遺産分割協議が完了していない場合は、控除を受けることができません。
売却にかかる期間の制限
- 相続開始日から3年目の12月31日までに売却する必要があります。
- 例えば、2021年4月1日に相続が発生した場合、2024年12月31日までに譲渡契約を締結しなければなりません。
控除額の計算方法と適用例
この控除は、売却によって得られる譲渡所得から最大3,000万円まで差し引くことが可能です。では、具体的にどのように計算されるのでしょうか？
実際の控除計算例
例
- 売却価格：4,000万円
- 購入時の取得費（被相続人が購入した際の費用）：1,000万円
- 譲渡費用（仲介手数料など）：200万円
譲渡所得=売却価格−（取得費+譲渡費用）
4,000万円−（1,000万円+200万円）=2,800万円
2,800万円−3,000万円=0円
この場合、譲渡所得税は発生しません。譲渡所得が3,000万円以下なら、税金はかからないことになります。
他の特別控除との違い
居住用財産の控除は、現在住んでいる住宅の売却時に適用されます。一方、相続空き家の控除は、被相続人が居住していた家を相続後に売却した場合に限定されます。
相続空き家の譲渡にかかる手続き
3,000万円控除を適用するためには、いくつかの重要な手続きを踏む必要があります。
必要書類の準備
- 被相続人の住民票除票
- 相続登記完了証明書
- 売買契約書
- 耐震診断結果報告書（必要な場合）
- 税務署に提出する申告書類
税務署への申告方法
- 確定申告時に、特例適用申請書を税務署へ提出する必要があります。
- 申告期限は、翌年の3月15日までです。
控除を受けるための注意点
相続登記の完了
- まずは相続登記を完了し、名義を正式に自分に変更する必要があります。
- 名義変更が完了していないと、控除の適用を受けられません。
事前に確認すべきポイント
- 売却前に耐震基準を満たすか確認する
- 遺産分割協議が完了しているか確認する
- 必要書類をすべて揃える
専門家に相談すべき理由
税理士や不動産業者の役割
- 税務の専門家である税理士に相談することで、適切な節税対策が可能になります。
- 不動産業者に依頼すれば、スムーズに空き家の売却を進められます。
専門家選びのポイント
- 相続税や譲渡所得税に詳しい税理士を選ぶ
- 空き家売却の実績がある不動産業者を選ぶ
- 口コミや評判を参考に信頼できる専門家を選定する
よくある質問
- 相続空き家譲渡による3,000万円控除は何度でも利用できますか？
-
この特別控除は一度のみ適用されます。複数の空き家を相続した場合でも、適用は1件のみです。
- 相続した空き家の土地だけを売却した場合でも控除は受けられますか？
-
建物を解体し、更地として売却する場合でも控除を受けることができます。ただし、解体前に耐震改修を行わない場合に限ります。
- 空き家の相続人が複数いる場合、譲渡後の控除はどうなりますか？
-
相続人が複数いる場合でも、1つの空き家につき1回限りで3,000万円の控除が受けられます。譲渡所得は、相続人間で分配されます。
- 相続後に空き家を一時的に貸した場合、3,000万円の控除は適用されますか？
-
賃貸した場合は、この控除を受けることはできません。相続開始から譲渡までの期間中、誰も住んでいないことが条件です。
- 相続した空き家の譲渡所得が3,000万円以下でも確定申告は必要ですか？
-
控除を受けるためには、確定申告が必須です。申告しない場合、控除は適用されません。
まとめ
相続した空き家を譲渡する際の3,000万円控除は、うまく活用すれば大幅な節税効果を得られる制度です。しかし、適用には細かな条件があるため、事前にしっかりと準備を進めることが重要です。
特に、売却期限や必要書類の準備、税務署への申告を怠らないようにしましょう。制度を最大限に活用するためには、専門家のサポートも積極的に活用することをおすすめします。
空き家問題を解決し、不要な負担を減らすためにも、ぜひこの記事を参考にしてスムーズな売却を進めてください。
