再建築不可物件

再建築不可物件とは、現在建っている建物を取り壊した後、再び同じ場所に建物を建てることができない土地・建物のことです。

日本の建築基準法では、以下の条件を満たしていないと原則として再建築が認められません。

• 幅員4m以上の道路に2m以上接していること
• 上記道路が「建築基準法上の道路」であること

これらを満たしていない土地にある建物は、古くなっても新築に建て替えることができない＝再建築不可物件となります。

再建築不可物件の例

• 古い市街地にありがちな「旗竿地（はたざおち）」や「路地奥地」
• 戦前からの住宅密集地（特に都心部）
• 接道要件の見直し後に「既存不適格」となった
• 開発許可を受けていない私道に面した土地

こうした再建築不可の制限を受けている不動産が、都市部を中心に多く存在しています。

再建築不可物件の価値

再建築不可＝利用価値がない、というわけではありません。

確かに流動性が低く、金融機関からの評価が下がるため住宅ローンが通りにくいデメリットはあります。

しかし、視点を変えれば、投資・収益化・利活用の可能性は十分に存在します。

再建築不可物件の活用方法

既存建物をリフォームして住む・貸す

建て替えはできなくても、内外装リフォームや耐震補強は可能です。

用途変更や間取りの改修で、下記のような収益化も可能です。

• 戸建て賃貸住宅として運用
• シェアハウスや外国人向け賃貸として運用
• DIY可能物件としてリノベーション販売する

投資家向けに現状販売する

収益性があるなら、利回り重視の不動産投資家に売却可能です。

表面利回り10％超を狙えるケースもあり、そのような物件は投資家に人気となっています。

• 小規模大家向け利回り物件として需要あり
• 築古＋再建築不可＝安価に仕入れて高利回り物件として運用

再建築不可物件を再建築可能にする例

例えば、隣地を購入して2m以上の接道を確保することで、再建築が可能になるケースがあります。

• 隣地所有者の売却意志が必要なほか、行政への確認が必要となります。

また、4mに満たない場合でもセットバック（道路後退）により再建築が認められることもあります。

駐車場・貸地として活用（非建物利用）

建物が老朽化しても、取り壊してコインパーキングへの活用（貸地・駐車場）、バイクパーキング、駐輪場として使用するという選択肢もあります。