「空き家問題」が深刻化する中で、「特定空き家」や「管理不全空き家」という言葉を耳にする機会が増えてきました。
これらはただの空き家とは異なり、行政からの指定や対処が求められるものです。そして、この指定によって「固定資産税が最大6倍に跳ね上がる」といった重大な影響を受けることがあります。
本記事では、「特定空き家」と「管理不全空き家」の違いや特徴、指定されないための対策、そして信頼できる買取業者の紹介までを詳しく解説いたします。
特定空き家って何？
「特定空き家」とは、2015年に施行された「空家等対策の推進に関する特別措置法」に基づき、地方自治体が指定する空き家のことを指します。
これは、放置しておくと「周辺住民の生活環境に著しい悪影響を及ぼす」と判断された空き家に対して適用される行政処分です。
以下のような状態が確認されると、「特定空き家」として指定される可能性があります。
- 建物の一部が崩壊している、もしくは崩壊の恐れがある
- 屋根や外壁が剥がれていて、通行人に危害を加える可能性がある
- ゴミの不法投棄がされ、衛生面で著しく悪化している
- 葉や雑草が伸び放題になっており、近隣からの苦情が頻繁に入っている
- 防犯上の問題（空き巣や放火の温床）になっている
このような状態が放置されると、市区町村の職員による現地調査を経て、「特定空き家」として認定されます。
そしてこの指定には、次のような法的措置が含まれます。
- 所有者に対して改善命令が出される
- 命令に従わない場合、行政代執行（強制解体等）が行われる
- 固定資産税の住宅用地特例が解除され、税額が最大6倍になる
空き家の所有者にとっては、見逃せない深刻な問題であることがわかります。
また、通常、住宅が建っている土地には「住宅用地特例」が適用され、固定資産税が大きく軽減されています。
しかし、「特定空き家」に指定されると、この特例が解除されます。
たとえば、200平方メートル以下の住宅用地では、本来固定資産税が6分の1に軽減されますが、指定解除により本来の課税額となるため、税負担が大幅に増加します。
このように、空き家の管理状態を放置していると、税金面でも大きな不利益を被るリスクがあるのです。
管理不全空き家って何？
「管理不全空き家」とは、2023年に法改正によって新たに設けられた分類で、「現時点では特定空き家とまでは言えないが、適切に管理されていないため今後リスクが高まると予想される空き家」を指します。
つまり、「放置すれば特定空き家になりうる手前の段階」の物件であり、行政が警告を発するための早期対応措置と言えます。
以下のような状態の空き家は、管理不全と判断される可能性があります。
- 建物の外観が劣化しており、窓ガラスの破損や外壁のひび割れが見られる
- 雑草や樹木が敷地内に繁茂している
- 郵便物やチラシが大量に放置されている
- 鳥や野良猫が住み着き、異臭や騒音の原因になっている
現時点で建物が崩壊する恐れがなくても、見た目や衛生面で近隣住民に迷惑をかけていれば、管理不全と判断されることがあります。
管理不全空き家は、特定空き家ほど厳しい処分はありませんが、以下のような措置がとられることがあります。
- 所有者に対して「助言」や「指導」が行われる
- 状況が改善されない場合は、「勧告」へと進展する
- 勧告を無視し続けると、最終的に「特定空き家」に移行する可能性がある
また、勧告を受けた時点で固定資産税の軽減特例が解除されることがあり、この点においては「特定空き家」と同様の経済的負担が発生します。
つまり、「管理不全空き家」は早期段階での警告であり、この時点で適切な対処を行うことで、大きな損失を回避できるというメリットがあるのです。
特定空き家と管理不全空き家の違い
以下の表は、「特定空き家」と「管理不全空き家」の主な違いをまとめたものです。
| 項目 | 特定空き家 | 管理不全空き家 |
|---|---|---|
| 法的根拠 | 空家等対策特別措置法 | 空家等対策特別措置法（2023年改正） |
| 状態 | 建物の崩壊・衛生悪化など重大な問題あり | 今後問題となる可能性が高いが、現時点では軽度 |
| 行政の対応 | 命令、代執行、特例解除 | 助言・指導・勧告 |
| 固定資産税の影響 | 軽減特例の即時解除 | 勧告後に軽減特例が解除される可能性あり |
| 放置のリスク | 税金増加、強制解体 | 将来的な指定、税負担の増加 |
このように、両者は「空き家の管理状態の程度」によって区分されており、いずれも放置することで、固定資産税の負担や資産価値の大幅な低下につながるという点では共通しています。
特定空き家・管理不全空き家に指定されない対策
特定空き家や管理不全空き家に指定されないためには、何よりも「定期的な管理」と「早めの対策」が重要です。
しかし、遠方に住んでいる、相続後に手を付けられていないといった事情から、実際には管理が行き届かないケースも少なくありません。
おすすめは、「不動産業者への売却」です。
特に、老朽化が進んだ物件は「売れない」と思われがちですが、空き家再生や解体後の土地活用を専門とする業者であれば、積極的に買い取ってくれるケースがあります。
また、空き家が「特定空き家」に指定されてしまう前に売却すれば、固定資産税の優遇措置を維持したまま処分が可能です。これによって税負担の増加や行政処分を未然に防げる点も大きな利点です。
空き家の管理が難しい、今後活用の見込みがない、相続後の整理が進まないといった悩みをお持ちの方は、「早めの売却」を強くおすすめいたします。
特定空き家と管理不全空き家の買取に対応している業者
空き家を早期に売却する場合、信頼できる専門業者に依頼することが成功の鍵を握ります。中でも「株式会社RISEアセット」は、空き家の買取に特化した豊富な実績と対応力で、多くの空き家所有者から高い評価を得ています。
以下は、株式会社RISEアセットの会社情報をまとめたものです。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 会社名 | 株式会社RISEアセット |
| 所在地 | 神奈川県横浜市中区山下町74-1大和地所ビル |
| 電話番号 | 045-264-4530 |
| 営業時間 | 9:00〜18:00（平日） |
| 公式サイト | https://rise-g.co.jp/akiya/ |
株式会社RISEアセットでは、老朽化が進んでいる空き家や、管理が難しくなっている物件の相談も無料で受け付けており、解体費用が心配な場合にも柔軟な対応が可能です。
まとめ：空き家・空き地は早めの売却がおすすめ
特定空き家や管理不全空き家に指定されると、固定資産税の増加や行政による命令、解体といった大きなリスクが生じます。これらのリスクは、空き家を放置しているだけで徐々に高まっていくため、早めの行動が求められます。
定期的な管理が難しい場合や、今後使用予定のない空き家は、専門業者に相談し、売却するのがもっとも効果的です。
空き家問題は「いつか解決しよう」と放置していると、税金や法的責任という形で大きな負担として返ってきます。将来の安心と資産の有効活用のために、ぜひ今このタイミングで対策を進めてみてはいかがでしょうか。
